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      一、公共信托投資的概念與特征

         1960年房地產投資信托(Real Estate Investment Trust, REIT)起源于美國,是美國投資理財業務的主流投資工具。美國標準普爾公司在2001年將房地產投資信托作為一個重要行業類別,列入了標準普爾500指數。在過去的30年間,美國房地產投資信托的綜合投資收益率達到了12.35%,大大超過了其他幾種主要證券市場指數(見圖1)。 
        房地產投資信托與國民經濟其他部門的景氣相關度非常低。根據美國全國房地產投資信托協會的研究表明,自1972年—2002年,房地產行業與標準普爾500指數、NASDAQ綜合指數的相關系數約為0.5左右。因此,無論是共同基金、養老基金,還是普通個人的養老金計劃,如果在其投資組合中加入房地產投資信托,將有效降低投資的中長期波動幅度,獲取較好的投資收益。艾伯森協會(Ibbotson Associates)的一份分析報告認為,在1972年—2001年間,如果在投資組合中分配10%的資產投資于房地產投資信托,年平均收益率水平將提高0.2%,組合的風險度則同時下降0.4%。 
        與投資者個人的物業投資、購買房地產開發公司的股權等房地產投資方式相比,房地產投資信托有著無法比擬的優勢:(1)通過系列組合投資的房地產項目、分散化的投資模式來提高投資收益和增加收益的穩定性,有效降低投資風險;(2)房地產項目由專家團隊而不是投資者本人來開發、運營和管理,大大提高了經營效率和投資業績。 
         
        我國房地產投資信托的現狀 
         
        2002年以來,我國50多家信托投資公司共推出了近60個房地產投資信托產品,①計劃籌集資金總額68億元,占信托投資公司計劃籌集資金總額的39%,是信托投資公司當前最重要的業務之一(見圖2)。 
         
        資金運用方式 
        在房地產投資信托產品中,信托資金的主要運用方式是:(1)貸款。將信托資金貸給房地產項目的開發商,用于項目的開發建設。貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動,約為年息4%——8%,一般要求借款方提供貸款抵押或擔保來提高資金的安全度。(2)股權投資。以信托資金收購或增資持有房地產項目公司的部分股權。這類投資一般都預設有股權退出機制,以保障信托資金的安全性和流動性,退出的形式包括項目公司清算、原股東回購、第三方(一般為關聯股東)受讓。從過去一年多的經營實際看,股權投資的收益率基本已通過關聯交易方式事先確定,收益率與貸款形式的投資收益率水平相當,并設有一定的保本保息條款。(3)產權或受益權投資。以信托資金投資購買房地產項目的產權或受益權,通過持有該權利,獲取穩定、長期的物業租金收入。這種投資形式往往在信托計劃發起時已預簽了期限相當的物業租賃合同,收益和現金流是可以準確預測并較穩定的,風險主要體現在所持物業可能發生的資產貶值。

      新譯通翻譯的主要語種

      翻譯語種:英語、日語、韓語、法語、德語、俄語、意大利語、西班牙語、葡萄牙語、蒙古語、羅馬尼亞語、波斯語、泰語、越南語、捷克語、丹麥語、瑞典語、塞爾維亞語、印地語、馬來語、印尼語、老撾語、緬甸語、荷蘭語、烏克蘭語、匈牙利語、芬蘭語、土耳其語、希臘語、烏爾都語、阿拉伯語、波蘭語、挪威語、愛爾蘭語、阿爾及利亞語 ,拉丁語等多個小語種翻譯工作。

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