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      一、公共不動產登記的概念與特征

        不動產登記機關一般是司法機關而不是行政機關。從立法例上說,不動產登記機關,在瑞士為各州的地方法院,在德國為屬于地方普通法院系統的土地管理局;在日本為司法行政機關法務局,地方法務局,及其派出所。司法機關是國際上常見的不動產登記機關。

        從法理上說,首先,登機行為是一種程序司法行為或準程序司法行為。檢討英、發、美、德、日、瑞士等不同法系國家的不動產登記制度,登記機關的職權范疇在性質上都不承擔公法上政府管理監督的職能,而是賦予給民事個體自由去行使,選擇,判斷,登記機關只是一個消極的確認和向社會公眾公示以達到物權變動公示原則要求的目的,這種行為不是行政行為而是司法行為。其次,因不動產物權登記直接決定當事人的權利義務關系,利用登記信息最多的是訴訟機構,仲裁機構。故登記應建立與司法機關的直接聯系。如在德國不動產物權登記的爭議直接進入訴訟程序,當事人在此程序中已經不必起訴,而是直接向上級法院上訴。我國歷史上制定民法之初也采用過法院統一登記做法。最后,司法機關作為登記機關節約了訴訟成本,充分利用不動產信息資源,同時提高了審判效率和經濟生活效率。

        總之,從國際經驗和法理上均可說明不動產登記機關應是司法機關而非行政機關。

        關于設立不動產登記機關,到底是由民法典的物權編(或者物權法)來規定還是由特別制定的不動產登記法來規定,在立法例上并無一定之規。在德國民法、日本民法中和中國臺灣地區民法體系中,對這些問題由特別的土地登記法或不動產登記法來規定,但是瑞士民法典卻直接規定在民法典中。所以這要根據各國實踐的需要而定。

       我國不動產登記機關現狀及物權立法中的改革建議

        我國的現行法中至少有五種登記機關:土地局、林業局、房產局、工商局、證券管理部門,這是一種以財產的類別分別設立登記機關。登記制度的特點是登記與行政管理部門的設置和職權結合在一起。如土地由土地管理部門管理;土地使用權登記也在土地管理部門進行;林木由林業管理部門管理,有關林木所有權的登記已在該部門進行;房屋由城建部門管理,產權登記亦在該部門進行。

        中國在不動產登記上的“多部門登記”,“分級登記”“多頭執政”,因登記機關分散,既不利于當事人進行登記(如同一塊地山有林木,要在兩個機關登記),也不利于有關交易當事人查閱登記,且各個部門采用的登記程序和效力也不盡相同,給不動產交易帶來了不少障礙。使得登記成為一個社會成本頗高的環節和過程,翻蓋財產的流通設置,使不動產登記地籍資料缺乏統一性。

        透視我國現存的不動產登記的法律法規,尚屬房地產改革過渡性產物,屬于宏觀調控措施,在實際上仍屬于行政范疇。關于不動產登記存在著“多頭執政”的局面,且各自依據的法律也不同。如擔保法第42條明確規定的不動產登記部門就有四個,而且這些部門都是有關不動產的行政部門,進行登記只有行政管理性,而沒有物權公示性,即司法性。

        所以我國的不動產物權登記機關的現狀特點有二:一是分散性,多部門登記,分級登記,多頭執政:二是行政性,登記機關是隸屬于政府的行政機關,登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關設立的原則大相徑庭的。在實踐中和法理中都是有問題的。因此在物權立法的改革中,不動產登記機關的改革也是勢在必行。

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