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      投資旅游,與投資工業、能源、高科技、房地產等有很大的區別,這是由旅游產業和旅游產品的特殊性決定的?傮w來看,旅游投資有五大特征:

        第一,高投入與持續回報的投入產出特征
          旅游從原來的低門檻逐漸發展到目前的中高門檻,預計未來旅游投資的門檻會進一步提高。門檻的提高,是由于進入性投資的加大,競爭加劇及競爭環境的國際化。
        對于旅游項目而言,高額度的資本投入,并不能產生快速的回收,因為旅游是一個持續回報的長效投資產業。這對于中國的民營資本來說,非常難于接受,因為他們已經適應了快速投資,快速回收的短平快投資理念。
        旅游投資,涉及項目的綜合性、復雜性、服務性,由于旅游產品的創意空間很大,因此,結合資本投入力度、回報率要求等投資商自身因素,就形成了旅游商業模式上的巨大差異,這也就是我們在旅游整個投資中間強調的杠桿運作方法的原因,試圖用幾千萬資金去搬動幾個億的杠桿。
        我們在旅游營運策劃中,提出了“五重杠桿運作模式”,其目的,就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿。運用杠桿,旅游項目投資可以達到低投入高回報的效果。

        第二,旅游產業鏈整合與多產業整合特征
        旅游項目投資,已經脫離單一項目投資的時代,越來越多的投資商,著眼于區域整體投資,力求整合旅游產業鏈,整合多元產業,尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發展的趨勢,也正在成為旅游投資的特征。由前述的八大類別行業,基本形成了產業鏈。
        旅游產業鏈的延伸,與城市景觀、房地產、小城鎮、休閑娛樂等等深度結合,產生了一個整體的、互動的結構,一個大的構造——我們稱之為“泛旅游產業”。
        一是與旅游直接相關的產業:賓館酒店業、餐館業、運輸業、文化業、娛樂業、體育業、保健美容療養業、博彩業、會展業、生態與觀光農業、加工工業、技術產業;二是綜合提升的產業:旅游與其相關聯的目的地的結構導致了旅游整合而形成的相關結構,其中第一是旅游房地產業,以度假結構為依托,第二居所和第三居所等所體現的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區等等形態,將旅游與房地產相結合的旅游房地產業;第二種是城市游憩型商業,如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區(典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等)是城市休閑的核心區及旅游小城鎮,這就把旅游的產業鏈與城市經營、城市運營結合在一起,也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區旅游結合在一起,形成整個以旅游產業為依托的城市經營的理念。

        第三,旅游資源的資本化流通存在法律制約
        旅游資本,最基本的是風景資源與文化資源。但是,這些最好的資源,因為《風景名勝區管理條例》和《文物保護法》,已經成為不可轉讓的資產,其經營權,也不允許流通。這就是我們所說的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。
        如果沒有將風景與文化資源資本流通化,銀行的抵押貸款等行為就沒有法律依據。而作為資本投資、作為入股的依據就沒有法律依據。作為一個產業而言,最基本的資本確認都缺少法律依據,這個產業就是法律投資環境不健全。
        這就造成企業上市的障礙、旅游企業與民營資金合作的障礙。在市場趨勢下,應該對經營權放開流通,這一流通的經營權,完全可以成為旅游資本,實現資本應有的效應,包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權益、流通的要素等等。

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